Von IMMO meyer – Lesezeit ca. 18–20 Minuten
Das Schweizer Immobilienrecht ist komplex, aber für Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Investoren unverzichtbar. Es regelt alle rechtlichen Fragen rund um Grundstücke, Häuser und Wohnungen – vom Grundbuch über Eigentumsformen bis hin zu Mietrecht, Steuern und Sanierungen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Immobilienrecht umfasst alle Rechtsbereiche, die mit Grundstücken und Gebäuden verbunden sind.
- Es definiert die Rechte und Pflichten von Eigentümern, Käufern, Mietern, Vermietern, Bauherren und Investoren.
- Grundbuch, Eigentumsformen, Hypotheken und Steueraspekte sind zentrale Themen.
Was versteht man unter Immobilienrecht?
Das Immobilienrecht schafft den rechtlichen Rahmen für unbewegliches Vermögen. Dazu zählen Grundstücke, Gebäude, Quellen oder auch selbständige Rechte wie Baurechte.
Immobilie im rechtlichen Sinn
Eine Immobilie ist mehr als nur Land: Auch Bauwerke, Pflanzen und bestimmte Rechte, die fest mit dem Boden verbunden sind, gehören dazu. Eigenständige Grundbucheinträge erhalten unter anderem Stockwerkeigentum, Baurechte oder Bergwerke.
Das Grundbuch
Das Grundbuch ist das öffentliche Register für Eigentumsverhältnisse und Rechte an Grundstücken. Es enthält Informationen über:
- Eigentümer
- Dienstbarkeiten wie Wegrechte oder Wohnrechte
- Grundpfandrechte (z. B. Hypotheken)
- Beschränkungen oder Belastungen
Einträge ins Grundbuch sind verbindlich. Rechtsgeschäfte, die eine Änderung auslösen, müssen schriftlich und notariell beurkundet werden.
Zentrale Rechte und Belastungen
Dienstbarkeiten
Eine Dienstbarkeit verpflichtet den Eigentümer eines Grundstücks, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Beispiele:
- Wegrecht
- Wohnrecht
- Baurecht
Nutzniessung und Wohnrecht
- Nutzniessung: Der Begünstigte darf das Objekt bewohnen oder vermieten, trägt aber Kosten und Steuern.
- Wohnrecht: Beschränkt auf die Nutzung zum Wohnen, ohne Vermietung.
Baurecht
Ein Grundstückseigentümer kann Dritten erlauben, auf seinem Land ein Gebäude zu errichten. Dafür zahlt der Baurechtsnehmer einen Baurechtszins. Bestimmte Baurechte können als eigenes Grundstück ins Grundbuch eingetragen werden.
Grundpfandrechte und Hypotheken
Sie dienen als Sicherheit für Kredite. Bei Zahlungsunfähigkeit kann eine Zwangsversteigerung eingeleitet werden. Unterschieden wird zwischen:
- vertraglichen Grundpfandrechten (z. B. Hypotheken)
- gesetzlichen Pfandrechten (z. B. Bauhandwerkerpfandrecht)
Eigentumsformen
- Alleineigentum: Eine Person ist alleiniger Eigentümer.
- Miteigentum: Jeder besitzt einen Anteil, im Grundbuch eingetragen. Entscheidungen erfolgen per Mehrheitsprinzip.
- Gesamteigentum: Gemeinschaftliches Eigentum, meist bei Erbengemeinschaften oder Ehegatten mit Gütergemeinschaft.
Stockwerkeigentum
Eine spezielle Form des Miteigentums: Neben dem Anteil an der Liegenschaft hat man ein Sonderrecht zur alleinigen Nutzung bestimmter Räume (z. B. Wohnung, Büro).
- Wertquote bestimmt die Kosten- und Stimmrechtsanteile.
- Erneuerungsfonds dient der Finanzierung gemeinsamer Instandhaltungen.
Kauf und Verkauf von Immobilien
Kaufvertrag
- Muss schriftlich erstellt und öffentlich beurkundet werden.
- Regelt Kaufpreis, Übergabe, Pflichten und Rechte.
Übergang von Nutzen und Gefahr
Mit Vertragsabschluss gehen Chancen und Risiken auf den Käufer über, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Reservationsvereinbarung
Vorverträge sind ohne notarielle Beurkundung nicht rechtsverbindlich – auch wenn Zahlungen erfolgen.
Mietrecht
- Referenzzinssatz: Grundlage für Mietzinserhöhungen.
- Zulässige Erhöhungen: durch Zinsänderungen, Kostensteigerungen oder wertsteigernde Investitionen.
- Eigenbedarfskündigung: möglich, wenn der Eigentümer die Liegenschaft selbst oder für nahe Angehörige benötigt.
Zwangsvollstreckung
Zahlungsausfälle können im Extremfall zur Zwangsversteigerung führen. Der Gläubiger hat Anspruch auf den Erlös, nicht jedoch auf die Immobilie selbst.
Erbrecht und Schenkungen
- Schenkung: Übertragung von Immobilien nur mit Grundbucheintrag gültig.
- Erbvorbezug: Schenkung an künftige Erben, muss bei der Erbteilung berücksichtigt werden.
- Gemischte Schenkung: Kombination von Verkauf und unentgeltlicher Leistung (z. B. Verkauf unter Marktwert).
Steuerliche Aspekte
- Grundstückgewinnsteuer: fällt beim Verkauf an, basiert auf Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.
- Handänderungssteuer: kantonal geregelt, teilweise Käuferpflicht, teilweise Aufteilung.
- Eigenmietwert: wird als Einkommen versteuert, solange politisch nicht abgeschafft.
- Vermögenssteuer: Immobilienwerte fliessen ins steuerbare Vermögen ein.
- Liegenschaftssteuer: kantonale Objektsteuer, nicht überall erhoben.
Sanierungen und Energie
GEAK (Gebäudeenergieausweis)
Bewertet die Energieeffizienz von Gebäuden. In einigen Kantonen obligatorisch, andernorts freiwillig, oft Voraussetzung für Fördergelder.
Investitionen
- Werterhaltend: Reparaturen, Unterhalt (steuerlich abziehbar).
- Wertvermehrend: Modernisierungen, Erweiterungen (relevant für Grundstückgewinnsteuer).
Energetische Sanierungen
Können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden; seit 2020 sogar über drei Jahre verteilt.
Rechte und Pflichten beim Immobilienverkauf
- Mängelhaftung: Verkäufer haftet für zugesicherte oder stillschweigend erwartete Eigenschaften.
- Asbest: bei Altbauten besondere Vorsicht, Sanierungen unterliegen strengen Vorschriften.
Das Immobilienrecht in der Schweiz ist vielschichtig und umfasst zahlreiche Themen von Eigentum über Kauf und Miete bis hin zu Steuern und Sanierungen. Für Eigentümer und Käufer lohnt es sich, die Grundlagen zu kennen – oder sich professionell beraten zu lassen.
Das Team von IMMO meyer unterstützt Sie nicht nur beim Kauf und Verkauf, sondern auch bei rechtlichen und steuerlichen Fragen rund um Ihre Immobilie.
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